Petites idées reçues sur l’immobilier...

Qui d’entre nous n’a jamais eu une conversation sur l’immobilier. Si tout le monde est concerné, tout le monde n’est pas nécessairement un expert. Et quand les affirmations divergent, il n’est pas simple de séparer le vrai du faux ; d’autant moins que certains clichés sont particulièrement coriaces.

Voici donc quelques idées reçues couramment rencontrées accompagnées de pistes de réflexion pour savoir si elles sont juste ou si au contraire …

L’immobilier monte toujours

Il est vrai que depuis plusieurs années maintenant, les prix de l’immobilier étaient sur la pente croissante. Les prix ont parfois triplé en moins de 15 ans dans certaines zones particulièrement prisées. C’est sur ce type de constat qu’on en conclut que les prix ne descendront pas, surtout quand on entend parler de pénurie de logements… Il ne faut cependant pas oublier que dans certaines régions, au début des années 90, les prix avaient chuté de près de 30% en 4 ans. Depuis quelques mois, les prix semblent se stabiliser et même entamer une légère décroissance (-1,2% entre juin et juillet 2011 selon les notaires d’Ile de France ; en région, cette baisse a été amorcée un peu plus tôt)

En résumé, rien n’est absolument certain ni définitif, sauf le prix auquel vous avez payé votre bien !

Il vaut mieux acheter que louer

Pour la grande majorité, l’évidence saute aux yeux : mieux vaut posséder son logement plutôt que le louer. En effet, payer des loyers semble n’être qu’une simple dépense dont on ne reverra jamais la couleur alors que rembourser un prêt immobilier s’apparente à de l’épargne. Il faut cependant ne pas oublier que pour un même bien, le remboursement mensuel d’un crédit est très supérieur à un loyer. Ceci est d’autant plus vrai que l’apport personnel versé a été faible.

Un autre point dont il faut tenir compte est la souplesse de la location. En effet, une mutation professionnelle est gérée sans difficulté quand on est locataire. Il n’en va pas de même quand on est propriétaire.

Et même du point de vue strictement financier, la location peut rester une bonne affaire. Il faut en effet attendre parfois plus de 10 ans pour que l’achat de son logement devienne plus intéressant que la location.

Au final, tenir compte de tous ces paramètres (évolution de sa situation personnelle, évolution du marché…) avant de se lancer semble la meilleure conduite !

En rénovant son bien on peut le vendre plus cher

Nous le signalions déjà dans notre article à propos du prix d'un bien : réaliser des travaux et/ou aménager l’intérieur du logement que l’on souhaite revendre constitue de réels atouts. Les acheteurs s’y sentiront bien dès la première visite, auront moins de facilité pour le négocier à la baisse, mais de là à l’acheter plus cher que le marché il y a un pas que très peu seront prêts à franchir. Le prix marché représente en effet le prix d’un bien « normal », c’est à dire sans rien à refaire (électricité et plomberie aux normes, décoration neutre et pas trop défraichie…)

Il vaut donc mieux considérer que des travaux de rénovation permettent de maintenir le prix au plus près du prix marché. Ce dernier est d’ailleurs beaucoup plus influencé par l’offre et la demande sur une zone considérée.

Un locataire quittant un loyer perd sa caution

La crainte de chaque locataire en quittant son logement est de ne pas récupérer sa caution. Certes certains abus existent mais les bailleurs ne peuvent pas non plus faire tout et n’importe quoi. Pour pouvoir retenir tout ou partie de la caution de son locataire, le bailleur doit présenter un minimum de justificatifs : loyers impayés et/ou preuve que certaines réparations incombant au locataire n’ont pas été faites (il devra pour cela comparer les états des lieux d’entrée et de sortie et présenter, à minima, des devis correspondants aux réparations).

Le propriétaire a deux mois pour restituer une caution. Au-delà de ce délai, les sommes dues génèrent des intérêts (au taux légal). On notera qu’une loi sur ce sujet est en préparation. Le propriétaire récalcitrant s’exposera à des pénalités beaucoup plus lourdes que celles prévues à l’heure actuelle.

En cas de litige, le locataire peut saisir la commission de conciliation ou saisir le tribunal compétent.

Il faut profiter des taux bas pour acheter

Des taux bas signifiant que l’argent emprunté coute moins cher, il est donc tentant d’en déduire qu’il vaut mieux les attendre pour en profiter.

Ce raisonnement doit malheureusement être corrigé. En période de taux bas, les particuliers en profitent pour emprunter plus et/ou plus longtemps. Certains foyer qui auparavant n’auraient pas pu emprunter le peuvent désormais. Le marché immobilier se retrouve donc avec une demande accrue, disposant de plus de moyen. Et comme le marché réagit rapidement à l’offre et à la demande, l’offre (les biens en vente) va s’ajuster à cette nouvelle situation. Et comme le nombre de biens sur le marché n’augmente pas aussi vite que la demande, ce sont les prix qui grimpent…

C’est ce phénomène qui a été observé au cours des dernières années.

Dès lors, avant d’acheter, il vaut mieux raisonner en coût global d’acquisition… à vos calculatrice !

Passer par un particulier pour sa transaction est risqué

On entend bien souvent dire « passer par un particulier c’est risqué ». Voyons différents aspects de la chose :

• Côté prix : si un particulier n’a pas mandaté d’agence, il se peut que le prix fixé soit très largement hors marché (trop bas, mais le plus souvent trop haut). Il faut donc être prudent et se renseigner ; mais c’est également le cas quand on passe par une agence.
• Coté négociation : le grand avantage de passer par un particulier est que vous êtes en relation directe avec la personne qui décide ou non d’accorder un rabais. Et cet avantage est très précieux. Vous maîtrisez la négociation, sans un intermédiaire qui doit lui aussi protéger ses intérêts et qui a la meilleure place pour le faire !
• Côté formalités : une transaction immobilière est très réglementée. Pour une location, le propriétaire ne peut pas imposer ce qu’il veut dans le bail sous peine voir les points litigieux annulés. Pour une vente, vous serez en contact avec votre notaire dès la promesse de vente. Il sera le garant de la bonne réalisation de la transaction.

Finalement, une transaction entre particuliers n’est pas plus risquée que celle effectuée via une agence. Il suffit de ne pas se précipiter et, dans le cas d’une vente, de demander conseil à son notaire…